Майно на окупованій території: чи можуть росіяни його відібрати та як захистити свої права

Російська окупаційна влада продовжує привласнювати майно українців на тимчасово окупованих територіях, зокрема в Запорізькій області. 

Водночас тисячі власників не знають, чи зберігають вони свої права, чи потрібно переоформлювати документи та як захистити свою нерухомість. 

Чи законні дії окупантів і що робити власникам майна на ТОТ — пояснюємо в матеріалі

Окупаційна влада продовжує вимагати від власників нерухомості переоформити право власності за російським законодавством. Під приводом відсутності документів російського зразка квартири, комерційні приміщення та інші об’єкти визнаються «безхазяйними» й передаються у власність окупаційної адміністрації. 

За даними Центру національного спротиву, у 2025 році до переліку «безхазяйного» майна на тимчасово окупованій території Запорізької області росіяни внесли 127 об’єктів — квартири, комерційні приміщення та автостоянки. 

Крім того, 1 липня 2026 року сплив встановлений окупаційною владою термін, протягом якого власники нерухомості на ТОТ Луганської, Донецької, Запорізької та Херсонської областей мали переоформити свої майнові права за російським законодавством. 

Проте за інформацією окупаційних ресурсів, у Росії розглядають законопроєкт, який передбачає продовження цього строку до 2028 року. 

Україна не визнає документи окупаційної влади 

За українським законодавством органи влади, суди, нотаріуси та інші установи, створені окупаційною владою на тимчасово окупованих територіях, є незаконними. Тому їхні рішення та документи не мають юридичної сили в Україні. 

Адвокат Антон Стасік наголошує, що право власності на нерухомість, земельні ділянки та інше майно, набуте відповідно до законодавства України, зберігається за власником навіть на тимчасово окупованій території.

— Право власності на нерухомість, земельні ділянки та інше майно на ТОТ зберігається за особами, якщо таке майно було набуте відповідно до законодавства України. Набуття і припинення права власності на таке майно має здійснюватися за українським законодавством і поза межами ТОТ. Правочини щодо нерухомості на ТОТ, вчинені з порушенням українського законодавства, є недійсними з моменту їх вчинення, — каже він.

Як захистити майно

За словами адвоката, сама окупація не означає, що людина втрачає право власності на своє майно. Проте існують ризики незаконного захоплення житла, примусового переоформлення, втрати документів або труднощів із підтвердженням права власності після деокупації. 

Щоб захистити своє майно, власникам потрібно зробити наступне:

• Зберегти або відновити документи на майно — договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про спадщину, рішення суду чи інші документи.
• Перевірити, чи зареєстроване право власності в Державному реєстрі речових прав. 
• Якщо право власності виникло до 2013 року, але ще не внесене до електронного реєстру, за можливості зареєструвати його. 
• Фіксувати втрату доступу до майна. Зберігайте фото, відео, листування, повідомлення окупаційної влади, супутникові знімки, свідчення сусідів та інші матеріали, які можуть підтвердити, що ви не маєте доступу до житла. 
• Подати заяву до Міжнародного реєстру збитків, якщо через повномасштабне вторгнення Росії ви втратили доступ або контроль над нерухомістю на тимчасово окупованій території. 

Як відновити документи на житло 

Порядок відновлення документів, каже Антон Стасік, залежить від того, коли було оформлене право власності. Якщо воно зареєстроване після 2013 року, насамперед потрібно отримати інформацію з Державного реєстру речових прав. Це може зробити власник, його представник або нотаріус. 

Якщо право власності виникло до 2013 року, документи можна шукати в державних архівах або установах, де вони могли зберігатися. Якщо ж вони залишилися на тимчасово окупованій території чи були знищені, адвокат радить зібрати будь-які докази, які підтверджують право власності. 

— Якщо ці архіви залишилися на ТОТ або знищені, тоді треба збирати непрямі докази: копії документів, техпаспорт, квитанції про оплату комунальних послуг, довідки ОСББ/ЖБК, старі витяги, договори, фото, листування, показання свідків, — каже Антон.

Якщо відновити документи не вдалося, підтвердити право власності можна через суд. Після рішення суду його можна зареєструвати в українському реєстрі. 

Як оформити спадщину на майно на ТОТ 

Якщо людина отримала у спадок майно на тимчасово окупованій території, оформити право власності можна лише за українським законодавством. 

Якщо спадкодавець помер на окупованій території, спочатку потрібно отримати українське свідоцтво про смерть. Після цього спадкоємець може звернутися до українського нотаріуса для оформлення спадщини. Подальше оформлення здійснюватиметься за місцем подання першої заяви. 

За словами адвоката, якщо є документи, які підтверджують право власності на майно, нотаріус може видати свідоцтво про право на спадщину. Якщо документів немає або їх недостатньо, питання доведеться вирішувати через суд. 

Якщо окупаційна влада змушує переоформити майно 

Перший і головний пріоритет — безпека людини. 

— Юридично будь-яке «переоформлення» майна через окупаційні органи не визнається Україною як належний спосіб набуття чи припинення права власності. Але якщо людина перебуває під тиском, погрозами або ризиком для життя, ситуацію потрібно оцінювати не формально, а з урахуванням примусу.Будь – які дії необхідно здійснювати за умови забезпечення особистої безпеки, — зазначає він.

Адвокат радить не підписувати документи про продаж, дарування чи відмову від майна. Якщо зробити це змушують, варто зберігати копії всіх документів і, за можливості, фіксувати обставини примусу. 

Також не слід передавати оригінали українських документів на майно. Після виїзду з окупації або деокупації варто звернутися до правоохоронних органів, а за потреби до суду. 

— Ключова позиція: людина не повинна вважати, що через «російське переоформлення» вона автоматично втратила українське право власності.

Правозахисна організація ZMINA закликає громадян України утриматися від поїздок на тимчасово окуповані території та до Росії для отримання російського паспорта з метою «перереєстрації» нерухомості. Правозахисники наголошують, що, хоча такі поїздки не порушують українського законодавства, вони можуть становити загрозу для життя і здоров’я. 

Які механізми відшкодування існують сьогодні, а які можуть запрацювати в майбутньому

Сьогодні існують два різні механізми, які стосуються відшкодування втраченого або пошкодженого майна через російську агресію.

Для державної компенсації в Україні діє програма «єВідновлення», яка працює на підставі Закону № 2923-IX. Вона передбачає компенсацію за окремі категорії житла, пошкодженого або знищеного внаслідок бойових дій після 24 лютого 2022 року. 

Водночас цей механізм не поширюється на об’єкти, які станом на 24 лютого 2022 року вже перебували на тимчасово окупованій території. 

Власники майна на ТОТ вже можуть подати заяву до Міжнародного реєстру збитків. Для цього передбачена категорія А3.6 «Втрата доступу або контролю над нерухомим майном на тимчасово окупованих територіях».

Подати заяву можуть власники, які після 24 лютого 2022 року втратили доступ або контроль над своєю нерухомістю на ТОТ. Це можна зробити через портал «Дія». Якщо майно перебуває у спільній власності, кожен співвласник подає заяву щодо своєї частки окремо. 

Подання заяви до реєстру не означає автоматичного отримання компенсації. 

— У майбутньому має запрацювати Міжнародна компенсаційна комісія, яка оцінюватиме заяви та визначатиме розмір компенсації. Однак виплати потребуватимуть ще й компенсаційного фонду, який наразі є майбутнім елементом механізму, — каже адвокат.

У яких випадках людині можуть відмовити в компенсації або відшкодуванні 

Найчастіше заяву можуть не розглянути або відмовити в компенсації, якщо: 

• людина не може підтвердити своє право власності на майно;
• майно не підпадає під відповідну категорію компенсації;
• немає доказів того, що майно було пошкоджене або знищене;
• у заяві вказані недостовірні або суперечливі дані;
• заявник не належить до категорії людей, які можуть отримати компенсацію;
• до заявника застосовані санкції;
• заявник має судимість за злочини проти основ національної безпеки України;
• спадкоємець звертається по компенсацію за майно людини, яка сама не мала права бути отримувачем компенсації.

Що робити після деокупації, якщо в будинку живуть сторонні люди 

Якщо після деокупації у вашому будинку або квартирі живуть сторонні люди, адвокат не радить намагатися виселити їх самостійно чи застосовувати силу. 

Натомість він радить зібрати документи, які підтверджують право власності, та зафіксувати факт незаконного зайняття житла за допомогою фото, відео, свідчень очевидців або інших доказів. Далі варто звернутися до поліції, а за потреби — до суду, щоб захистити свої права та повернути майно. Також важливо зафіксувати всі завдані збитки, зокрема пошкодження житла, зникнення речей або неможливість користуватися майном.

ВИСНОВКИ

Отже, незаконне привласнення майна окупаційною владою не визнається Україною і не припиняє права власності українців. Після деокупації законними власниками залишаються ті, хто набув це майно відповідно до українського законодавства. 

Водночас правозахисники та державні органи наголошують, що не варто наражати себе на небезпеку та повертатися на тимчасово окуповані території лише для того, щоб «захистити» свою нерухомість.

Натомість уже зараз варто зберігати й відновлювати документи, фіксувати втрату доступу до майна та, за можливості, подавати заяву до Міжнародного реєстру збитків. Це допоможе підтвердити свої права та підготуватися до майбутніх механізмів відшкодування. 

Цей матеріал підготовлено в межах проєкту «Посилення місцевих медіа для демократичної стійкості та публічного діалогу в Україні», який реалізується та фінансується Фондом Ірондель (Швейцарія). Погляди, висловлені в матеріалі, належать виключно авторам і не обов’язково відображають позицію Фонду Ірондель.