Ринок житла в Запоріжжі: скільки нині готові заплатити за квартиру у прифронтовому місті
Комфортабельні спальні райони з розвиненою інфраструктурою та транспортною розв’язкою. Або центр міста — з історичними будівлями та довжелезним проспектом. Або ж затишний правий берег, наче окреме містечко в обласному центрі — Хортицький район, серед місцевих знаний як Бабурка. І це далеко не весь перелік місць, де активно раніше, ще на початку повномасштабної війни, купували та орендували квартири містяни та майбутні містяни. Та чи змінилася ситуація зараз — на п’ятому році широкомасштабного вторгнення, розбираємося далі
Бум на скупку квартир — ні, бум на продаж квартир — так. Ще й який. І не лише на продаж квартир, а й на оренду. І ось тут бум на ціни. Але от для тих, хто продає, — ситуація далеко не виграшна, зате для покупців — шанс придбати не просто житло, а облаштовану та мебльовану домівку. І поруч із цим вигода для орендодавців і збитковість для орендарів.
Вперше Запоріжжя, назвемо це так, зіткнулося з бумом на пошук квартир як в оренду, так і на покупку ще у 2014 році, коли розпочалася антитерористична операція і місто приймало вимушених переселенців з Донецької та Луганської областей. За цей час ринок значно змінився. Запити, вподобання і, звичайно ж, ціни — також. На останнє якраз активно зараз впливає повномасштабна війна та стан економіки, інфляція. Куди ж без цього.
Але, що у 2014, що п’ятий рік поспіль, починаючи з 2022 року, Запоріжжя знову приймає вимушених переселенців і на ринку нерухомості з’являються нові гравці. Окрім них, незмінною лишається природна міграція містян по районах міста. Та зараз можемо констатувати рух населення умовно в два боки: одні виїжджають, а інші приїжджають.
Хто ж ті сміливці, які приїжджають і не транзитом на декілька днів? Це нові фігури на ринку, які формують ціни на оренду: військовослужбовці та їхні родини. Але про все по порядку.
Кінець 2025 року і 2026 рік — складний період для запоріжців та всіх, хто проживає в обласному центрі. Атаки росіян на місто зросли в декілька разів. Ворог запускає по цивільному населенню різні типи безпілотників сімейства Шехед, керовані авіабомби, ракети Циркони та ФПВ — дрони. Таких атак за добу — не одна, а по декілька, подеколи й комбіновані удари. Знищують все: житлові багатоповерхівки, приватний сектор, інфраструктуру тощо.
Простежується тенденція: є райони, які більше потерпають від обстрілів, такі, як Шевченківський, Космічний та, в народі знані, Піски, а є відносно спокійні — Хортицький та Бородинський мікрорайони (Дніпровський район). Відповідно, люди починають мігрувати між районами активніше, а дехто й виїжджає з міста зовсім. На це реагує і цінова політика на нерухомість. Ринок житла — як живий організм.
— Тенденція така: якщо ситуація з обстрілами не покращуватиметься, то все більше людей збиратимуться виставляти на продаж свої квартири. Конкуренція зростатиме, і купуватимуть за найвигіднішими цінами, низькими цінами. Наприклад, із 10 людей, які дзвонять за день щодо продажів, 8 — це люди з тих локацій, з тих районів, які більш небезпечні зараз. Вони хочуть квартири продати, але не за безцінь, а так, щоб можна було хоч щось придбати потім або ж в місті, але на Бородинському чи в Хортицькому, або на заході України, — зазначає запорізька ріелторка Олександра Хохлова.
Олександра пояснює, що за місяць, в середньому, нині може продати до 7 квартир, рідше цікавляться будинками. Але до приватних обійсть ще дійдемо. Ціни на житло в багатоповерхівках стартують від 15 тисяч доларів. Це ціна за квартиру, в яку можна заїхати і жити. На місці при зустрічі з продавцем від цієї ціни можна скинути.
— Люди намагаються зараз продавати житло, хай і за малими цінами, не за бесцінь, але за низькими цінами, щоб встигнути хоч якісь кошти отримати. Бо бояться, що житло розіб’ють і не буде нічого, тобто не отримають ніяких грошей. Попит малий, а пропозиція велика — на одного клієнта 10–20 квартир. Продають за готівку і при купівлі скидають багато — до 5 тисяч доларів можуть скинути. Тобто покупець торгується, щоб скинули 10–20% від ринкової вартості, і продавець на це йде. Особливо дешево квартири можна придбати в Космічному та Шевченківському районах — в середньому за 15 тисяч доларів, а ось у Дніпровському — за 20–25 тисяч доларів.
Люди все більше і більше виставляють на продаж житло, бо багато виїжджають з міста. Наприклад, на початку 2026 року трикімнатна квартира на Пісках коштувала 30 тисяч доларів, а зараз стартує від 23 тисяч доларів, а ще ж можна і поторгуватися.
— Це мій варіант. Я планувала купити квартиру вже давно, але я хотіла, чесно кажучи, одразу трикімнатну, щоб потім не займатися «купи-продай», але мені ще б збирати і збирати. І я хотіла саме на Пісках. Я розумію, що зараз багато обстрілів, а на Пісках ще й активно ФПВ літають, але ціни привабливі. Ми з чоловіком позичили у друзів, трохи батьки додали і купили трикімнатну. Поки виїжджати не плануємо, не знаю, як далі буде, але квартиру вже маємо. Нам запропонували квартиру за 23 тисячі гривень, але на місці скинули до 19 тисяч, і ми залюбки забрали. Ремонт є, меблі є. Зараз змінювати нічого не будемо. Війна, хто його знає, як далі, — розповіла Вікторія, нова власниця трикімнатної квартири на Пісках.
— А я продав свою двушку за 13,5 тисячі доларів. Хотів дорожче, але життя дорожче. Я виставив оголошення на ОЛХ, до мене одразу ж в цей день звернулися, на наступний приїхали подивилися і купили. А я переїхав жити за місто, бо страшно — обстріли, — розповів Володимир, який продав квартиру 2 місяці тому на Пісках.
А ось зовсім інша картина ринку нерухомості розгортається на правому березі: у Хортицькому районі та Бородинському мікрорайоні.
— Саме в цих районах зараз найбільше і шукають квартири для покупки. Тобто це внутрішня міграція. Переїжджають, продають квартири, для прикладу, на Пісках, в Космічному районі і їдуть купувати на правому березі. Ціни там трохи виросли. Наприклад, в Бородинському мікрорайоні у півтора раза дорожче. Ціни стартують від 20–25 тисяч доларів. Люди, які не хочуть виїжджати з міста, якраз і стараються переїхати в Бородинський мікрорайон. Для порівняння, в центрі ж міста ціни тримаються поки. В центрі однокімнатна квартира обійдеться близько 13 тисяч доларів. Але це не кінцева ціна, — розповідає далі Олександра.
— Мені подарували цю квартиру батьки. Це наш весільний подарунок. Ми хотіли жити в Бородинському районі. Він новий, сучасний і відносно спокійний. Сюди рідко долітає. У нас двокімнатна квартира. Коштувала вона 26 тисяч доларів. Можна було і дешевшу шукати. В нас не суперремонт — ми просто перероблюємо під свій смак, — у парку біля новобудови розповіла нам власниця апартаментів в новій багатоповерхівці Анастасія.
— Ми з чоловіком купили квартиру-студію. 72 квадратні метри. Мені подобається. Заплатили ми 23 тисячі доларів. Купували лише за готівку. Така умова продавця була. Це дешево. Можливо, трохи зробимо колись перепланування. Меблів було мало, тож докуповуємо зараз. У мене дуже зручне розташування. Виходиш і одразу магазини, зупинка. Супер. Так, тут також буває гучно, але не так, як в самому місті”, — розповіла мені Ольга, яка закуповувалася якраз в магазині на вечерю.
Але є й особливість у продажах зараз. Ведемо далі розмову з ріелторкою. Люди купують за бюджетними цінами без дизайнерських ремонтів.
— В дорогі об’єкти гроші вкладати не готові. Купують зі старими ремонтами, бо у випадку чого держава відшкодовує вартість квартири, а не ремонту, тому люди і не хочуть ризикувати. Купують скромне житло, але придатне для життя, — каже Олександра Хохлова.
Зараз така ситуація, коли покупці продають здебільшого за готівку, а більше того, у деяких вимоги — лише готівка. Це через те, що ті, хто втратили житло (чи містяни, чи вимушені переселенці) отримали компенсаційні сертифікати від держави, і відповідно розраховують на придбання оселі саме за них. А продавці, своєю чергою, побоюються їх, тому що не довіряють державі і не розуміють, яким чином надходитимуть кошти, пояснює Олександра Хохлова. З цим зіткнулася при купівлі квартири у Бородинському районі і Ольга.
— Зараз багато людей, покупців, які хочуть розраховуватися сертифікатами за програмою «єВідновлення». (Державна електронна компенсація за житло, яке повністю зруйноване через бойові дії після 24 лютого 2022 року. Сума залежить від площі та регіону. Сертифікат діє 5 років. Його можна використати для покупки нової квартири, будинку або як перший внесок за програмою «єОселя»). Тобто шукають житло на відповідну суму. Є, звичайно, і ті, які чекають на відбудову, реконструкцію своєї багатоповерхівки, якщо це можливо. За ці ваучери купують здебільшого квартири на Пісках, бо цей район екологічно чистий і сучасний, новий. Також ваучерами стараються розраховуватися за купівлю на правому березі і в Бородинському мікрорайоні. Ті, хто купує у Запоріжжі, — це ті, хто чекає на стабілізацію ситуації або розуміє, що іншої можливості за низьку ціну купити може і не бути, і робить вклад на майбутнє. Я особисто також бачу, як здійснюються виплати, тому довіряю і цьому виду розрахунків — сертифікатам, маю на увазі.
Окрім квартир, продають й приватні будинки. Але і попит, і пропозиція невеликі. Вартість будинків значно дорожча, ніж квартир, але велику роль відіграють наявність пічки під тверде опалення і сонячних панелей. Будинками цікавляться переважно вимушені переселенці та жителі сіл.
— В будинках звертають увагу на квадратуру і на те, як зможуть опалювати, чи є там вода, газ. На простенький будинок, щоб заїхати і жити, ціни стартують від 30–40 тисяч доларів.
Звичайно, попри продажі та купівлі зріс попит і на оренду квартир. У вразливих районах (так, саме так їх зараз називають: Піски, Космічний та Шевченківський) здати в оренду можливо, але більше орендують військові або їхні рідні. Ціни в середньому можуть сягати 15 тисяч гривень на місяць без комунальних послуг, наприклад, за двокімнатну або трикімнатну квартиру з поганим ремонтом.
Ціна за оренду зростає весь час. І зараз вони дорогі, здебільшого через попит у військових.
На завершення нашої розмови Олександра приводить ще одну категорію покупців, які є активними гравцями на ринку — люди, які чекали на можливість дешево купити нерухомість, оскільки мають малі накопичення і розуміють, що більше назбирати не зможуть. Тож і користуються «низом» ринку. Так зробила і сама ріелторка.
— Я також скористалася обвалом цін на нерухомість та придбала квартиру на 35 квадратних метрів лише за 9 тисяч доларів. Це вже з оформленням документів — ціна. Квартира у мене у старій частині міста, майже в центрі. Оголошення я побачила на платформі OLX і купила. Я завжди хотіла купити квартиру, але великих коштів на це не мала. В мене зростає донька. Їй 12 років, і хотілося б їй дати якийсь куточок на майбутнє. І от коли, як не зараз, можна це зробити? Страшно, звичайно, але раптом що, то, сподіваюся, буде компенсація. Я живу у Запоріжжі і бачу, як будинки, в які були влучання, відбудовують. Облаштовувати чи робити капітальні ремонти зараз під час війни я не планую. Я вже здаю її в оренду, аби приносила прибуток. Раніше я б таку квартиру не змогла б собі дозволити, але зараз, під час війни, — скористалася шансом.
Олександра Хохлова додає, що, звичайно, ризики є, але ціни зараз дуже доступні. Можна придбати свою нерухомість з меблями, з технікою, вже укомплектовану, в яку можна зайти і жити, або одразу здавати в оренду за дуже приємну ціну. Нині на ринку є і ціни на житло, які були і до повномасштабної війни, або на початку, тобто це той сегмент, який не реагує на виклики і ризики: коли ціна формується залежно від квадратури, місця розташування, стану і укомплектування. Але ж за цими цінами (ринковими класичними) ніхто купувати не хоче: пропозиція є, а попит — ні.
Авторка матеріалу – Леся ЛЕСЮК
Матеріал створений завдяки підтримці спільноти SODA. Дякуємо, що ви з нами. Адже саме ваша підтримка допомагає нам розвиватися й продовжувати працювати для Запоріжжя. Долучитися до спільноти можна за посиланням.